Pohdinnan taustalla on huoli asunnon ostajan asemasta rakennusvaiheessa, jos grynderi joutuu konkurssiin.
Riski realisoituu konkurssitilanteessa, mikäli ostaja on maksanut asunnon kauppahintaeriä etupainotteisesti, yli rakennushankkeen etenemisen.
Pankkien alun perin keskeneräisten asuntojen ostajien suojaksi kehittämä ja nykyisin lakiin perustuva RS-järjestelmä toimii pääsääntöisesti hyvin. Järjestelmään sisältyy useita suojamekanismeja.
Hankkeelle on laadittava taloussuunnitelma, josta ei juurikaan voi poiketa. Asunnon kauppahintaerät maksetaan erilliselle pankkitilille, josta grynderi ei saa käyttää varoja rakennushankkeen kannalta vieraisiin tarkoituksiin.
Lisäksi kohteeseen on asetettava rakentamisvaiheen vakuus, jonka suuruus on viisi prosenttia rakennuskustannuksista, ja rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus suuruudeltaan kaksi prosenttia myytyjen osakkeiden kauppahinnoista. Viimeinen kauppahintaerä, vähintään kymmenen prosenttia kauppahinnasta, saa erääntyä maksettavaksi vasta, kun ostajalla on ollut tilaisuus tarkastaa asunto ja asunnon hallinta luovutetaan ostajalle.
Lisäksi grynderin konkurssin varalta on otettava suorituskyvyttömyysvakuutus lopputarkastuksen jälkeen ilmeneville virheille.
Kun asunnoista on myyty neljäsosa, ostajat voivat valita oman tilintarkastajan ja rakentajasta riippumattoman ammattilaisen rakennustyön tarkkailijaksi.
Rakennustyön tarkkailija valvoo hankkeen etenemistä ja sitä, että rakennuksen valmiusaste ja ostajien maksamat kauppahintaerät vastaavat toisiaan. Tilintarkastaja seuraa sitä, että ostajien maksamat erät käytetään juuri siihen hankkeeseen, johon ne on tarkoitettu.
Näiden ammattilaisten kulut tulevat taloyhtiön eli käytännössä ostajien maksettavaksi, minkä vuoksi rahaa säästääkseen ostajat saattavat jättää nämä turvamekanismit käyttämättä.
RS-järjestelmä antaa varsin hyvän suojan ostajalle, mikäli ostaja maksaa asunnon hintaa sen valmiusasteen mukaisissa maksuposteissa. Laki edellyttää, että maksuerät ja valmiusaste vastaavat toisiaan. Näin ei käytännössä aina ole.
Pahin riski rakennusaikaisessa kaupassa on, jos kauppahinta maksetaan etupainotteisesti. Jos grynderi menee konkurssiin ja kauppahintaa on maksettu selvästi yli asunnon valmiusasteen, on selvää, etteivät vakuudet riitä kohteen saattamiseen valmiiksi.
Jos lakimuutoksella korotettaisiin nykyisiä vakuusvaatimuksia, uusien asuntojen hinta nousisi nykyistäkin korkeammaksi.
Nykyjärjestelmä sisältää kattavat turvamekanismit. Nyt tulisi vielä lisätä ostajien tietoisuutta siitä, kuinka tärkeää on varmistua hankkeen rahaliikenteen asianmukaisuudesta ja siitä, että maksupostit eivät ole ennenaikaisia suhteessa kohteen valmiusasteeseen.
Ostajien kannattaa hyödyntää tilintarkastajaa ja rakennustyön tarkkailijaa vahinkojen välttämiseksi. Lain säätämiä turvamekanismeja ei kannata jättää käyttämättä, vaikka ammattilaisten käyttö maksaakin.
Kirjoittaja: Leena Linnainmaa, varatoimitusjohtaja, Keskuskauppakamari
Kirjoitus on julkaistu alun perin Kauppalehdessä 19.8.2019.