IEN 14/2024

Tiivistelmä:

Neuvosto katsoi, että asiassa jäi osin epäselväksi se, oliko isännöinnin vaihtotilanteessa annettu tiettyä aineistoa vain ”pyyntöjen mukaan” vai eettisten ohjeiden mukaisesti, kuukauden kuluessa sopimuksen päättymisestä. Isännöintiyritys ei kaikilta osin ollut huolehtinut yhden huoneiston hallintaanoton jatkotoimenpiteistä. Isännöitsijä ei ollut kaikilta osin huolehtinut siitä, että yhtiön päätöksenteossa olisi toimittu yhtiöjärjestyksen mukaisella tavalla.  

Neuvosto totesi, että isännöintiyrityksen toiminta oli ollut eettisten ohjeiden 1. kohdan (toimii huolellisesti ja asunto-osakeyhtiön edun mukaisesti) ja 11. kohdan (kunnioittaa isännöintialan muita toimijoita ja kilpailee reilusti) vastaista, mikäli aineistoa ei ollut isännöintisopimuksen päättyessä luovutettu eettisten ohjeiden mukaisella tavalla. Kaikkia lausuntopyynnössä esitettyjä menettelyitä ei voitu käsitellä, koska lausuntopyyntöä ei ollut toimitettu neuvostolle 12 kuukauden kuluessa menettelyn ilmenemisestä, eikä käsillä ollut neuvoston sääntöjen 10 §:n mukaista erityisen painavaa syytä lausuntopyynnön käsittelemiselle. Lisäksi osaa menettelyistä ei voitu arvioida, koska niitä ei ollut riittävällä tavalla perusteltu / yksilöity. Neuvosto katsoi, että isännöintiyrityksen eettisten ohjeiden vastaista menettelyä Neuvosto katsoi, että isännöintiyrityksen eettisten ohjeiden vastaista menettelyä ei voitu kokonaisuutena arvioiden pitää lievää vakavampana ja suositteli huomautuksen antamista isännöintiyritykselle. 

Lausuntopyynnön pääkohdat:

Lausunnonpyytäjä oli pyytänyt Isännöinnin eettisen neuvoston lausuntoa siitä, onko isännöintiyritys menetellyt seuraavien eettisten ohjeiden kohtien vastaisesti: 1. Toimii huolellisesti ja asunto-osakeyhtiön edun mukaisesti, 3. Toimii avoimesti asunto-osakeyhtiön hankinnoissa ja käyttää hankintaverkostoa asunto-osakeyhtiön eduksi, 5. Edistää avoimuutta ja suhtautuu viestintään myönteisesti, 8. Ottaa vastaan vain omien kykyjen ja resurssien mukaisia toimeksiantoja, 9. Huolehtii ammattitaitonsa ylläpitämisestä ja kehittämisestä, 11. Kunnioittaa isännöintialan muita toimijoita ja kilpailee reilusti.

Vuonna 2022 lausunnonpyytäjän taloyhtiöön oli tehty ilmanvaihtoremontti. Yhtiökokouksessa oli valittu urakan toteuttajaksi isännöitsijän esittämä toimija. Urakka oli toteutettu yhtiökokouksessa sovitusta tavasta poikkeavasti. Toteutustavat olivat vaihdelleet asuntokohtaisesti, vaikka tarjouspyynnössä kaikkien asuntojen remonttitapa oli esitetty yhdenmukaisena. Isännöintiyritystä ja urakoitsijaa oli jo silloin reklamoitu. Urakasta ei ollut tehty rakennussuunnitelmaa eikä loppukatselmusta, eikä taloyhtiölle ollut esitetty mitään tietoa takuusta.

Vuonna 2022 myös juoksevien asioiden hoitaminen oli alkanut takuta. Isännöitsijää oli ollut hankala tavoittaa ja sijaisjärjestelyitä ei ollut saatu toimimaan. Muutamassa asunnossa oli ollut maksamattomia vastikkeita ja niistä ei ollut tiedotettu taloyhtiön hallitusta ajoissa. Yhden osakkaan maksukyvyttömyys oli johtanut asunnon haltuunottoon. Isännöitsijä hoiti tyhjillään olevaan asuntoon sähkösopimuksen vasta, kun taloyhtiön hallitus oli asiasta huomauttanut. Taloyhtiö oli joutunut käyttämään limiittilainaa, josta oli maksettu korkokuluja, ja taloyhtiön laskuja oli mennyt perintään.   

Taloyhtiön hallitus oli irtisanonut isännöintisopimuksen syksyllä 2023. Välittömästi irtisanomisen jälkeen aiempi isännöintiyritys oli heittäytynyt yhteistyökyvyttömäksi ja kaikkien asioiden hoitaminen oli ollut miltei mahdotonta. Uusi isännöintiyritys oli joutunut hoitamaan välttämättömiä taloyhtiön asioita jo ennen heidän sopimuskautensa, 1.1.2024, alkua. Myös tiedonsiirto aiemmalta isännöintiyritykseltä oli kestänyt kohtuuttoman kauan, viimeiset dokumentit ja tiedot oli saatu vasta syyskuussa 2024. Taloyhtiön asiat olivat olleet yksittäisten työntekijöiden sähköposteissa, eikä koko toimiston henkilöstön saatavilla. Isännöintiyritykseltä saadut dokumentit kirjanpidosta ja tilinpäätöksestä olivat olleet epäselvät mm. käytetyn kirjasinfontin vuoksi.

Taloyhtiön hallitus oli lähettänyt isännöintiyritykselle ja LVI-urakan suorittaneelle yritykselle reklamaation 18.6.2024 antaen kaksi viikkoa vastausaikaa. Reklamaatioon vastaamista oli viivytelty yli kahden kuukauden ajan, vedoten esimerkiksi työntekijöiden sairauslomapoissaoloihin ja vuosilomakauteen. Isännöintiyrityksen mukaan yhtiökokouksessa esitetty IV-remontin tarjouspyyntö oli toiminut IV-remontin urakkasuunnitelmana ja -sopimuksena. IV-remontille ei ollut haettu Savonlinnan kaupungilta vaadittavaa toimenpidelupaa ja muutoksista oli sovittu tarvittaessa työmaalla.  Isännöintiyritys oli väittänyt, että taloyhtiön entinen puheenjohtaja olisi tilannut lisä- tai muutostöitä IV-urakkaan, mutta lausunnonpyytäjän mukaan isännöintiyritys ja LVI-urakoitsija olivat sopineet muutoksista työmaakokouksissa keskenään.  

Lausunnonpyytäjä oli ollut tyytymätön myös jätehuollon kilpailuttamiseen ja vuonna 2020 todettuun räystäskourun vuotamiseen ja siihen liittyviin korjaustoimenpiteisiin. Taloyhtiölle oli kertynyt runsaasti korjausvelkaa eikä yhtiövastikkeiden nostamisesta ollut tullut esityksiä isännöitsijältä. Lausunnonpyytäjän hallitus oli kokenut, että heidän oli itse tullut hoitaa osa isännöitsijälle kuuluvista töistä.

Useita kokouksia ja niissä tehtyjä päätöksiä oli tehty vuosien ajan virheellisesti, koska aiemman henkilöisännöitsijän mukaan kokoukset olivat laillisia ja päätösvaltaisia kun paikalla oli kaksi hallituksen jäsentä kolmesta. Yhtiöjärjestyksen mukaan lausunnonpyytäjän hallituksen kokouksissa tulee kuitenkin olla kaikkien kolmen jäsenen paikalla, jotta kokous olisi päätösvaltainen.

Vastauksen pääkohdat:

Isännöintiyritys on kiistänyt rikkoneensa lausuntopyynnössä mainittuja eettisten ohjeiden kohtia. Lausunnonpyytäjä ei ollut toimittanut lausuntopyyntöä neuvostolle 12 kuukauden kuluessa menettelyn ilmenemisestä, eikä tapauksessa voida katsoa olevan neuvoston sääntöjen 10 §:n mukaista erityisen painavaa syytä lausuntopyynnön käsittelemiselle.

Painovoimaisen ilmanvaihdon koneellistaminen oli kilpailutettu yhtiökokouksen päätöksellä ja tarjouksia oli saatu 4. Tarjoukset oli pyydetty huoneistokohtaisella huippuimurilla ja huoneistokohtaisella säätimellä. Osassa huoneistoja oli suoritettu aiemmin keittiöremontti, ja liesikuvun asentaminen ei ollut ollut mahdollista, minkä vuoksi kaikkiin asuntoihin ei ollut uusittu liesikupuja. Kaikkien huoneistojen ilmanvaihtokanavat eivät olleet huoneiston sisällä yhtenäiset, minkä vuoksi osaan huoneistoja oli jouduttu asentamaan kaksi huippuimuria omilla säätimillään. Monesti urakan aikana joudutaan työmaalla tekemään pieniä teknisiä muutoksia esimerkiksi osakkaiden perustasosta poikkeavien ratkaisujen vuoksi.

Isännöitsijöiden lomista / poissaoloista ja sijaisjärjestelyistä oli sovittu aina sijaistajan ja sijaistettavan kanssa. Sijaisjärjestelyt oli hoidettu asianmukaisesti. Lausunnonpyytäjän kaikki tiedot/aineisto olivat sijaistajan käytettävissä pois lukien henkilökohtainen sähköposti.

Hallitusta oli informoitu maksamattomista vastikkeista ensimmäisen kerran syksyllä 2022. Alkuvuodesta 2023 osakkeenomistajalle oli toimitettu hallituksen varoitus maksamattomista vastikkeista ja kesäkuussa 2023 ylimääräinen yhtiökokous oli päättänyt ottaa huoneiston taloyhtiön hallintaan kolmeksi vuodeksi. Haasteena huoneiston hallintaan ottamisessa ja vuokrauksessa oli ollut huoneiston huono kunto ja tavoitteena oli ollut, että huoneisto saataisiin myytyä ja uusi omistaja maksaisi vastikerästit. Näin myös lopulta oli tapahtunut.

Tiedonsiirrot toimistojen välillä oli toimitettu pyyntöjen mukaan. Osa tietopyynnöistä/ vastauksista oli liittynyt henkilökohtaisiin sähköposteihin ja niitä tietoja eivät sijaistajat pystyneet toimittamaan.

Lomakauden aikana kesäaikaan vastausajat voivat olla tavallista pidempiä lomien päällekkäisyyksien vuoksi, mikäli vastaukset vaativat eri henkilöiden kannanottoja.

Toimenpideluvan tarpeellisuudesta urakoitsija oli ollut yhteydessä kaupunkiin ja saanut vastauksen, että toimenpidelupaa ei tarvita ja tällä perusteella sitä ei ollut haettu. Vastaavan kaltaisia saneerauksia oli tehty kaupungissa muitakin ilman toimenpidelupamenettelyä.

Päätösvaltaisuuden osalta isännöintiyritys on myöntänyt huolimattoman toiminnan, mutta olisiko oikea menettely kuitenkaan muuttanut päätöksiä.

Isännöinnin eettisen neuvoston antama lausunto:

Asiaan soveltuvat eettisten ohjeiden kohdat

Isännöinnin eettisten ohjeiden 1. kohdan mukaan huolellinen ja asunto-osakeyhtiön edun mukainen toiminta tarkoittaa muun muassa sitä, että isännöintiyritys toimii lainsäädännön mukaisesti, vastuullisesti ja eettisesti. Isännöintiyrityksen tulee hoitaa tehtävänsä huolellisesti ja toimia hallituksen ja yhtiökokouksen ohjeistusten ja kirjattujen päätösten mukaisesti. Isännöintiyrityksen tulee huolehtia ja tarvittaessa ohjata, että päätökset ovat asunto-osakeyhtiön kokonaisedun mukaisia.  Isännöintiyrityksen tulee olla asunto-osakeyhtiön asioita hoitaessaan lojaali asunto-osakeyhtiölle ja ajaa toimissaan tämän etua.

Isännöinnin eettisten ohjeiden 3. kohdan mukaan isännöintiyritys toimii avoimesti asunto-osakeyhtiön hankinnoissa ja käyttää hankintaverkostoa asunto-osakeyhtiön eduksi, jolla tarkoitetaan muun muassa sitä, että isännöintiyritys hoitaa kilpailutukset ja hankinnat läpinäkyvästi, huolellisesti ja asunto-osakeyhtiön edun mukaisesti sekä huolehtii siitä, että asunto-osakeyhtiö tekee isännöitsijän toimivallan rajoista ja sen ylimenevistä sopimuksista ja hankinnoista asianmukaisen päätöksen.

Isännöinnin eettisten ohjeiden 5. kohdan mukaan avoimuuden edistäminen ja viestintään myönteisesti suhtautuminen tarkoittaa muun muassa sitä, että isännöintiyritys vastaa sovitussa ja kohtuullisessa ajassa saamiinsa yhteydenottoihin ja antaa asunto-osakeyhtiön hallitukselle tarpeellisen tiedon hallituksen tehtävän hoitamiseksi. Isännöintiyrityksen tulee tunnistaa parhaat tavat viestiä sekä tiedottaa monipuolisesti ja hallituksen kanssa sovitusti huomioiden kunkin asunto-osakeyhtiön erilaiset tarpeet. Isännöintiyrityksen tulee suhtautua myötämielisesti viestintään osakkaille ja asukkaille.

Isännöinnin eettisten ohjeiden 8. kohdan mukaan omien kykyjen ja resurssien mukaisella toimeksiantojen vastaanottamisella tarkoitetaan muun muassa sitä, että isännöintiyrityksen tulee jo sopimuksentekovaiheessa ottaa huomioon asunto-osakeyhtiön tarpeet ja ominaisuudet sekä omat resurssinsa sekä huolehtia siitä, että resurssit riittävät sopimusvelvoitteiden ja lakisääteisten velvoitteiden täyttämiseen sopimuksen voimassaoloaikana. Isännöintiyrityksen tulee hoitaa asunto-osakeyhtiön asiat huolellisesti ja pitää asunto-osakeyhtiölle antamansa lupaukset.

Isännöinnin eettisten ohjeiden 9. kohdan mukaan ammattitaitonsa ylläpitämisestä ja kehittämisestä huolehtimisella tarkoitetaan muun muassa sitä, että isännöitsijä ylläpitää osaamistaan kiinteistötoimialan lainsäädännöstä ja normeista sekä jakaa saamaansa tietoa yrityksessä.

Isännöinnin eettisten ohjeiden 11. kohdan mukaan isännöintialan muiden toimijoiden kunnioittamisella ja reilulla kilpailulla tarkoitetaan muun muassa sitä, että isännöintiyritys hoitaa isännöinnin vaihtotilanteet yhteistyössä ja ammattimaisesti, eikä aiheuta haittaa kilpailijalle tai asunto-osakeyhtiölle sekä toimittaa vaihtotilanteissa asunto-osakeyhtiön kaikki tiedot kuukauden kuluessa sopimuksen päättymisestä helposti siirrettävässä muodossa, jollei muuta ole sovittu.

Asian arviointi ja johtopäätökset

Lausuntopyynnön käsittely ja menettelyjen ilmeneminen

Lausuntopyynnön kohteena oleva isännöintiyritys on Suomen Isännöintiliitto ry:n jäsenyritys. Lausunnonpyytäjän hallitus on neuvoston sääntöjen 9 §:n mukaisesti pyytänyt lausuntoa isännöintiyrityksen menettelystä.

Neuvoston sääntöjen 10 §:n mukaisesti lausuntopyyntö on toimitettava neuvostolle 12 kuukauden kuluessa menettelyn ilmenemisestä tai 12 kuukauden kuluttua isännöintisopimuksen päättymisestä, jos menettely ilmenee sen päättymisen jälkeen. Määräaikoja vanhemmat tapaukset edellyttävät erityisen painavaa syytä.

Lausuntopyyntö on toimitettu neuvostolle 3.10.2024 ja isännöintisopimus on päättynyt 31.12.2023. Menettelyn on näin ollen tullut ilmetä 3.10.2023 tai sen jälkeen.

Lausuntopyynnön ja vastauksen sekä liiteaineiston mukaan seuraavat menettelyt ovat ilmenneet aiemmin kuin 3.10.2023:

• lausuntopyynnössä esitetyt vuoden 2019 tapahtumat, vuonna 2020 todettu toisen räystäskourun vuotaminen ja vuoden 2022 tapahtumat
• ilmanvaihtoremonttiin liittyen sen toteutustapa (reklamaation 18.6.2024 mukaan toteutustapa ilmennyt välittömästi toteutuksen yhteydessä lokakuussa 2022, erään asunnon osakas reklamoinut myös lokakuussa 2022) sekä muut ilmanvaihtoremonttiin liittyneet epäselvyydet (ilmeneminen alkanut 2022, epäselvyyksiä ei sen tarkemmin yksilöidä) ja erimielisyydet siitä, kuka muutoksista on sopinut (osapuolet ovat käyneet muutoksista keskustelua jo syksyllä 2022)  
• ilmanvaihtoremontin seurauksena mahdollisesti syntynyt alipaine (osakas reklamoinut joulukuussa 2022, mitattu helmikuussa 2023)
• maksamattomat vastikkeet ja niistä tiedottaminen (taloustiedote 5.9.2022, jonka mukaan vastikevelkaa 664,54 e ja taloustiedote 5.9.2023, jonka mukaan vastikevelkaa 3205,51 e)
• huoneiston haltuunotto (taloustiedote 5.9.2023)

Edellä mainittujen menettelyjen osalta lausuntopyyntöä ei ole toimitettu neuvostolle 12 kuukauden kuluessa menettelyn ilmenemisestä. Neuvostolle ei ole esitetty ja asiakirjoista ei ole todettavissa, että edellä mainitut menettelyt olisivat ilmenneet isännöintisopimuksen päättymisen jälkeen. Näin ollen niiden osalta käsittely edellyttäisi erityisen painavaa syytä.

Neuvosto toteaa, että erityisen painava syy arvioidaan yksittäistapauksittain ja sitä harkittaessa on otettava huomioon muun muassa se, että kysymys on poikkeuksesta pääsääntöön, jonka vuoksi sen hyväksymiseen on suhtauduttava lähtökohtaisesti pidättyvästi. Erityisen painavana syynä voi lähtökohtaisesti tulla kysymykseen esimerkiksi isännöintiyrityksen menettelyn poikkeuksellisen merkittävä taloudellinen intressi tai törkeä eettisten ohjeiden vastaisuus.

Neuvosto katsoo, ettei edellä mainittujen menettelyjen osalta ole ilmennyt neuvoston sääntöjen 10 §:n mukaista erityisen painavaa syytä lausuntopyynnön käsittelemiselle. Neuvosto ei voi siten tutkia lausuntopyyntöä edellä mainittujen menettelyjen osalta, vaan lausuntopyyntö on jätettävä niiden osalta käsittelemättä. Tältä osin asiassa on huomioitavaa mm. se, että neuvoston toimivalta ei kata LVI-remontin teknistä arviointia.

Neuvosto toteaa vielä, että seuraavien menettelyiden osalta lausuntopyynnöstä, vastauksesta ja liiteaineistosta ei ole mahdollista todeta niiden ilmenemisen ajankohtaa tai ne ovat muutoin niin yksilöimättömiä, ettei neuvosto voi ottaa niihin kantaa. 

• IV-remontin luvanvaraisuus (lausunnonpyytäjä ja isännöintiyritys ovat kertoneet luvan tarpeesta toisistaan poikkeavalla tavalla, ja kumpikaan ei ole toimittanut tältä osin mitään liiteaineistoa, josta kaupungin kanta ilmenisi)
• taloyhtiö joutui maksamaan limiitin korkokuluja ja laskuja meni perintään (asia mainittu yleisellä tasolla, joten ilmenemisen arviointi on mahdotonta)
• irtisanomisen jälkeen asioiden hoito oli miltei mahdotonta, uusi isännöitsijä joutui hoitamaan välttämättömiä asioita jo ennen sopimuskauden alkua (asioita ei ole yksilöity)
• jätehuollon kilpailuttaminen (ilmenemisen ajankohtaa ei ole yksilöity, lisäksi ei ole esitetty dokumentaatiota tilanteesta ennen ja jälkeen kilpailuttamisen, jotta voitaisiin verrata esimerkiksi sitä, onko jätehuolto hoidettu muutoin samalla tavalla)
• kertynyt korjausvelka: vastikenostoista ei tullut esityksiä, ammattitaitoista ohjausta isännöitsijän taholta ei saatu (ilmenemisen ajankohtaa ei ole yksilöity)

Muiden lausuntopyynnössä mainittujen menettelyjen osalta asiassa ei ole ilmennyt neuvoston sääntöjen 10 tai 11 §:n mukaista syytä, joiden perusteella ne tulisi jättää käsittelemättä. Neuvosto käsittelee lausuntopyynnön näiden menettelyjen osalta.

Isännöinnin eettinen neuvosto on sääntöjensä nojalla toimivaltainen käsittelemään asian siltä osin kuin se arvioi isännöintiyrityksen menettelyä liittyen isännöinnin eettisiin ohjeisiin. Neuvoston toimivaltaan ei kuulu mm. arvioida korvaus- tai vastuukysymyksiä tai teknisiin asioihin liittyviä kysymyksiä eikä se tässä lausunnossaan ota kantaa muuhun kuin menettelyiden eettisten ohjeiden mukaisuuteen.

Isännöintitoimiston vaihto ja tiedonkulun epäselvyydet

Lausuntopyynnön, vastauksen ja muun esitetyn aineiston perusteella neuvosto katsoo selvitetyksi, että aiempi isännöintisopimus oli irtisanottu syksyllä 2023 ja uusi isännöintiyritys oli aloittanut lausunnonpyytäjän isännöitsijänä 1.1.2024 alkaen. Lausunnonpyytäjän mukaan tiedonsiirto aiemmalta isännöintiyritykseltä oli kestänyt kohtuuttoman kauan ja viimeiset dokumentit ja tiedot oli saatu vasta syyskuussa 2024. Lisäksi osa dokumenteista oli ollut epäselviä esimerkiksi kirjasinfontiltaan. Isännöintiyrityksen mukaan tiedonsiirrot oli toimitettu toimistojen välillä pyyntöjen mukaan. Osa oli liittynyt henkilökohtaisiin sähköposteihin ja niitä tietoja eivät sijaistajat olleet pystyneet heti pyydettäessä toimittamaan. Tiedot kirjanpidosta oli tulostettu suoraan käytössä olleesta kirjanpito-ohjelmasta, tietoja ei ollut pyydetty muulla fontilla.

Neuvosto toteaa, että lausuntopyynnöstä, vastauksesta ja aineistosta ei suoraan ilmene se, mitä aineistoa on toimitettu milloinkin ja mitä aineistoa ”pyyntöjen mukaan” toimitettuun aineistoon oli kuulunut. Lausuntopyynnön liiteaineistosta käy kuitenkin ilmi se, että reklamaatiovastauksen 6.8.2024 jälkeen lausunnonpyytäjä oli 13.8.2024 pyytänyt isännöintiyritystä toimittamaan vielä IV-remonttiin liittyvää aineistoa, kuten IV-saneerauksen tarjouspyynnön ja tarjouksen, IV-suunnitelman, urakkasopimuksen, hallituksen kokouksen pöytäkirjat sopimusmuutoksista sekä aiheeseen liittyvät sähköpostit ja muun kirjallisen aineiston, johon reklamaatiovastauksessa viitataan. Asiassa ei ole esitetty selvitystä siitä, mitä aineistoa on saatu. Lausuntopyynnön ja vastauksen perusteella kaikkia pyydettyjä asiakirjoja, kuten IV-suunnitelma ja urakkasopimus, ei ole ollut kirjallisessa muodossa. Neuvosto toteaa, että eettisten ohjeiden kohdan 11. mukaan isännöinnin vaihtotilanteissa asunto-osakeyhtiön kaikki tiedot tulee toimittaa kuukauden kuluessa sopimuksen päättymisestä helposti siirrettävässä muodossa, jollei muuta ole sovittu. Neuvosto toteaa vielä, että eri ohjelmistoissa käytössä olevia olettamafontteja ei ole tarpeen muuttaa.

Mikäli osa IV-remonttiin liittyvästä lausunnonpyytäjän yhtiötä koskevasta aineistosta on toimitettu vasta syyskuussa 2024 tai muuta oleellista aineistoa on toimitettu ainoastaan ”pyyntöjen mukaan” eikä kuukauden kuluessa sopimuksen päättymisestä, on isännöintiyrityksen menettely tältä osin ollut eettisten ohjeiden kohdan 11. (kunnioittaa isännöintialan muita toimijoita) vastaista. 

Neuvosto toteaa vielä, että isännöintiyrityksen on hoidettava isännöintiin liittyviä tehtäviään sopimuksen mukaisesti ja eettisten ohjeiden mukaisella tavalla isännöintisopimuksen päättymiseen asti. Lausuntopyynnön, vastauksen ja muun esitetyn aineiston perusteella neuvosto katsoo selvitetyksi, että yksi huoneisto oli otettu yhtiön hallintaan maksamattomien vastikkeiden vuoksi kesällä 2023. Lausuntopyynnön mukaan hallintaan otettuun huoneistoon ei ollut tehty sähkösopimusta ennen kuin hallitus on puuttunut asiaan. Isännöintisopimuksen perusteella hallintaanoton jatkotoimenpiteet kuuluvat isännöintiyrityksen erillisveloitettaviin tehtäviin. Aineistossa olleen sähköpostiviestiketjun perusteella neuvosto toteaa, että isännöintiyritys oli ilmoittanut 11.10.2023, että haltuun otetussa huoneistossa olisi sähköt 12.10.2023 alkaen, mutta taloyhtiön osakas oli käynyt toteamassa 16.10.2023, että sähköjä ei edelleenkään ollut. Neuvosto toteaa, että sähkölämmitteisen kiinteistön osalta on tärkeää huolehtia siitä, että hallintaan otetun huoneiston sähkösopimus on talvikauden osalta kunnossa. Isännöintiyrityksen menettely tältä osin ollut eettisten ohjeiden kohdan 1. (toimii huolellisesti ja asunto-osakeyhtiön edun mukaisesti) vastaista.

Reklamaatio IV-remontista

Lausuntopyynnön, vastauksen ja muun esitetyn aineiston perusteella neuvosto toteaa, että lausunnonpyytäjä oli tehnyt 18.6.2024 isännöintiyritykselle reklamaation vuonna 2022 tehtyyn IV-remonttiin liittyvistä asioista. Isännöintiyritys oli vastannut reklamaatioon 6.8.2024 eli noin 7 viikkoa myöhemmin.

Neuvosto toteaa, että vaikka vastaamiseen onkin kulunut pitkähkö aika, voidaan vastausaikaa kesälomakausi huomioiden pitää vielä kohtuullisena. Asiassa on otettu huomioon se, että 7 viikon vastausaika ei ole esitetyn selvityksen perusteella johtanut oikeudenmenetyksiin. Neuvosto toteaa, että tältä osin isännöintiyrityksen ei voida katsoa menetelleen eettisten ohjeiden vastaisella tavalla.

Kokousepäselvyydet

Lausuntopyynnön, vastauksen ja muun esitetyn aineiston perusteella neuvosto katsoo selvitetyksi, että lausunnonpyytäjän yhtiöjärjestyksen mukaan taloyhtiön hallitus oli päätösvaltainen silloin, kun kaikki kolme hallituksen jäsentä olivat paikalla kokouksessa. Lausunnonpyytäjä on tuonut esiin, että aiemman isännöitsijän mukaan kokoukset olivat olleet laillisia ja päätösvaltaisia, kun paikalla oli ollut kaksi hallituksen edustajaa kolmesta. Useita kokouksia ja niissä tehtyjä päätöksiä oli vuosien ajan tehty virheellisesti. Isännöintiyritys on myöntänyt menettelyn, mutta todennut myös, että olisiko yhtiöjärjestyksen mukainen toiminta muuttanut päätöksiä mihinkään.

Neuvosto toteaa, että koska kyseinen asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen vastainen menettely oli ollut toistuvaa ja siitä syystä pikemminkin osoitus tietoisesta toimintatavasta kuin yksittäisestä huolimattomuudesta, ja isännöitsijä on myöntänyt menettelyn, ottaa neuvosto tämän menettelyn osalta huomioon neuvoston sääntöjen mahdollistaman pidennetyn vanhentumisajan, ja tällä perusteella käsittelee asian.

Neuvosto toteaa, että asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 3.2 §:n mukaan yhtiöjärjestyksessä voidaan asettaa päätösvaltaisuuden edellytykseksi suurempi määrä hallituksen jäseniä kuin mitä laissa säädetään. Vaikka hallituksen tulisi itsekin olla tietoinen yhtiöjärjestyksen määräyksistä, on myös isännöitsijällä vastuu siitä, että yhtiön hallintoa hoidetaan lain ja yhtiöjärjestyksen määräämällä tavalla. Asiassa ei ole merkitystä sillä, millaiseksi päätökset olisivat muodostuneet toimittaessa yhtiöjärjestyksen mukaisesti. Asiassa merkityksellistä on nimenomaan se, että on toimittu yhtiöjärjestyksen ja asunto-osakeyhtiölain vastaisella tavalla. Isännöintiyrityksen toiminta on tältä osin ollut eettisten ohjeiden kohdan 1. (toimii huolellisesti ja asunto-osakeyhtiön edun mukaisesti) vastaista.

Seuraamusharkinta

Isännöintiyrityksen toiminta oli ollut edellä todetuilla tavoin eettisten ohjeiden 1. ja 11. kohtien vastaista. Neuvosto katsoo, ettei tapausta voida isännöintiyrityksen menettelyjen luonne huomioon ottaen pitää lievää vakavampana. Neuvosto on ottanut seuraamusharkinnassaan koskien pitkäkestoista ja jatkuvaa asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen vastaista päätöksentekomenettelyä huomioon sen, että myös hallituksen tulisi olla tietoinen yhtiöjärjestyksen määräyksistä. Näillä perustein huomautusta on siten pidettävänä riittävänä seuraamuksena isännöintiyrityksen eettisten ohjeiden vastaisesta menettelystä.

Neuvosto harkitsee isännöintiyrityksen eettisten ohjeiden vastaista menettelyä ja asiassa esitettyä selvitystä kokonaisuutena arvioituaan oikeaksi suositella Suomen Isännöintiliitto ry:lle huomautuksen antamista isännöintiyritykselle.

Päätös on yksimielinen.

Koska seuraamuksena suositeltiin huomautuksen antamista, ei toimijan nimeä julkaista neuvoston sääntöjen 15 §:n perusteella.